Powierzchnia użytkowa mieszkania a ściany działowe – czy możesz odzyskać pieniądze od dewelopera?

Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Większość właścicieli nabywając mieszkanie od dewelopera przed 2022 r. zapłaciło nie tylko za powierzchnię użytkową swego mieszkania, lecz również za powierzchnię pod ściankami działowymi. Co oznacza iż w rzeczywistości zapłacili oni za metry, które w praktyce nie są wykorzystywane.

Czy w takiej sytuacji właścicielowi przysługuje roszczenie wobec dewelopera?
Czy można domagać się zwrotu części ceny mieszkania?

Poniżej postaram się przybliżyć jak do tego zagadnienia podchodzą sądy oraz kiedy właściciel mieszkania może dochodzić swoich praw.

Normy stosowane przy pomiarze powierzchni użytkowej mieszkania

Z punktu widzenia kupującego jednym z najważniejszych czynników decydujących o wyborze konkretnego mieszkania jest jego metraż. To głównie od niego zależy cena lokalu.

Na przestrzeni ostatnich lat zasady pomiaru powierzchni użytkowej mieszkań ulegały zmianie.

• Początkowo obowiązywała w tym zakresie norma PN-ISO 9836:1997

Norma ta zdaniem deweloperów pozwalała wliczać do powierzchni użytkowej mieszkań także przestrzeń pod ściankami działowymi, które traktowano jako elementy możliwe do demontażu. Miała ona w ich ocenie zastosowanie do inwestycji, dla których wniosek o pozwolenie na budowę został złożony do 18 września 2021 r.Taki sposób pomiaru był uznawany za zgodny z prawem o ile kupujący został o nim jednoznacznie poinformowany.

• Następnie zaczęła obowiązywać norma – PN-ISO 9836:2015-12

W ocenie deweloperów we wszystkich nowych inwestycjach, w których o pozwolenie na budowę wystąpiono po 19 września 2021 r. powierzchni pod ściankami działowymi nie wlicza się już do powierzchni użytkowej mieszkania. 

Co w praktyce oznacza, że klient musiał być rzetelnie poinformowany o przyjętej metodzie pomiaru powierzchni użytkowej mieszkania?

W orzecznictwie kluczowe znaczenie przypisuje się świadomości konsumenta co do warunków zawieranej umowy. W umowie powinny być zawarte wyraźne informacje o metodzie pomiaru powierzchni mieszkania.

W tym miejscu przywołać można Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 10.06.2025 r., XXVII Ca 2347/24 (LEX nr 3994351), w którym Sąd wskazał, iż „powodowie zawarli z pozwanym umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. W załączniku do umowy wskazano, że inwentaryzację wykonano na podstawie normy PN-ISO 9836:1997, oraz wskazano, że do powierzchni lokalu wliczono powierzchnie pod ściankami działowymi nadającymi się do demontażu. Przed zawarciem ww. umowy strony w dniu 12 stycznia 2021 r. zawarły umowę deweloperską w formie aktu notarialnego przed notariuszem – Rep. (…). W tej umowie wskazano, że pomiaru powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego wielorodzinnego dokonuje się w oparciu o normę PN-ISO 9836:1997. Do powierzchni miały być wliczane powierzchnie pod ściankami działowymi nadającymi się do demontażu. Należy zaznaczyć, że w tym zakresie nie rozróżniono na ścianki działowe łatwe do demontażu i ścianki działowe trudne do demontażu. Wszystkie powyższe informacje były przekazane w prospekcie informacyjnym, oraz zrzucie lokalu. Ścianki działowe nadające się do demontażu oznaczono m. in graficznie.”

Sąd uznał w opisanym wyżej postępowaniu, że umowa deweloperska jak i umowa sprzedaży zawierały jasny wzór liczenia powierzchni użytkowej mieszkania, jak również różnica wskazywana przez stronę powodową wynika z postawionych ścianek działowych, które zdaniem Sądu mogły zostać usunięte. Wobec tego Sąd uznał ostatecznie, iż zarzut właścicieli mieszkania dot. niedopuszczalności wliczania do powierzchni mieszkania metrażu pod ścianami działowymi, jest bezzasadny.

Jak wynikałoby zatem z powyższego deweloper powinien zawrzeć wyraźne informacje o sposobie pomiaru powierzchni użytkowej mieszkania umieszczając je w:

• Umowie sprzedaży
• Umowie deweloperskiej
• Prospekcie informacyjnym
• Zrzucie lokalu

Powstaje jednak pytanie czy samo opisane wyżej poinformowanie klienta wystarczy, aby wliczanie powierzchni pod ścianami działowymi było zgodne z przepisami?

Czy postanowienia w umowie z deweloperem zawsze są wiążące – pojęcie klauzul abuzywnych?

Nie każdy zapis w umowie zawartej z konsumentem jest ważny.

Jeżeli postanowienie umowy:

• rażąco narusza interes konsumenta,
• jest sprzeczne z dobrymi obyczajami,
• zostało narzucone przez przedsiębiorcę,

może zostać uznane za klauzulę niedozwoloną tzw. abuzywną

Podstawą prawną jest tutaj przepis:

• art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego

Oznacza on w praktyce, że niedozwolone postanowienia umowne nie wiążą konsumenta, nawet jeśli podpisał on umowę.

Co mówią sądy o powierzchni pod ściankami działowymi?

W ostatnich latach sądy coraz częściej analizują sposób liczenia powierzchni mieszkań przez deweloperów, gdyż coraz więcej osób wytacza w takich sprawach powództwa.

W wielu postępowaniach podkreślono, że:

• kupujący powinien płacić za powierzchnię, z której może faktycznie korzystać,
• sposób obliczania metrażu musi być jasny i zgodny z normami technicznymi,
• konsument nie może ponosić negatywnych konsekwencji nieprecyzyjnych zapisów w umowie.

Jeżeli więc powierzchnia pod ściankami działowymi została wliczona do metrażu mieszkania w sposób nieprawidłowy, może powstać roszczenie o zwrot części ceny lokalu.

Jako przykład korzystnego dla konsumentów orzeczenia Sądu można podać Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 24.04.2024 r., IV Ca 1735/23 (Legalis nr 3113088), w którym Sąd doszedł do wniosku, że:

• „powierzchnia zajęta przez murowane ściany wewnętrzne w lokalu mieszkalnym, których nie da się zdemontować i ponownie zamontować, nie może być wliczana do powierzchni użytkowej tego lokalu. Takie rozumowanie przeczyłoby również definicji powierzchni użytkowej zawartej w pkt 5.1.7.1 normy, zgodnie z którą jest to część powierzchni kondygnacji netto, odpowiadająca celom i przeznaczeniu budynku. Dla budynku o przeznaczeniu mieszkalnym jest to wyłącznie powierzchnia umożliwiająca zamieszkiwanie (spanie, pobyt) lub inne czynności pomocnicze (przygotowywanie posiłków, utrzymywanie higieny osobistej, przechowywanie ubrań, przedmiotów oraz żywności), które to czynności – co oczywiste – nie mogą być wykonywane na przestrzeni zajętej przez ściany działowe.
• „Nie można przyjąć, że zostało ono [czyt. kwestionowane postanowienie umowne] wyrażone prostym i zrozumiałym językiem. W płaszczyźnie językowej, gramatycznej, robi wrażenie jasnego i klarownego, objaśniającego ewentualne wątpliwości mogące powstać na tle ustalenia powierzchni użytkowej lokalu, ale już bliższa analiza jego treści nakazuje przyjąć wniosek przeciwny. Postanowienie to jawi się wówczas jako wewnętrznie sprzeczne. Z jednej strony bowiem pozwany odwołuje się w nim do sposobu obliczenia powierzchni użytkowej lokalu na podstawie normy PN-ISO 9836: oraz w nawiązaniu do ówcześnie obowiązującego rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, a z drugiej wyjaśnia – niezgodnie z powyższą normą i rozporządzeniem – że do powierzchni tej wlicza się m.in. powierzchnie zajęte przez ścianki działowe niebędące elementem konstrukcji i niezawierające szachtów instalacyjnych. Jest to dość jaskrawy przykład niejednoznaczności”
• „Przeciętny, dostateczne świadomy, rozważny konsument, nawet mający wykształcenie prawnicze, bez szczegółowego omówienia sposobu obliczenia powierzchni użytkowej nabywanego lokalu nie był w stanie stwierdzić za jaką jego powierzchnię powinien – zgodnie z prawem – zapłacić.”
• „wskazane wyżej postanowienie umowy określające sposób liczenia powierzchni użytkowej kształtuje obowiązek powodów zapłaty ceny w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Na skutek klauzuli zawartej w § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej pozwany przyznał sobie prawo do jednostronnego zawyżenia świadczenia należnego mu od powodów na skutek bezprawnego zwiększenia powierzchni użytkowej lokalu stanowiącej podstawę do ustalenia jego ceny.”
• „W tym stanie rzeczy kwestionowane postanowienie umowne umowy deweloperskiej nie wiąże powodów w myśl art. 385¹ § 1 KC”

Sąd uznał w powyższym wyroku za nielegalne wliczanie powierzchni zajętej przez ścianki działowe do powierzchni użytkowej mieszkania, a w konsekwencji nakazał pozwanemu deweloperowi zwrot na rzecz powodów (właścicieli mieszkania) niesłusznie naliczonej kwoty.

Kiedy właściciel mieszkania może dochodzić roszczenia?

Nie każda sytuacja automatycznie oznacza możliwość odzyskania pieniędzy. Każdą sprawę trzeba przeanalizować indywidualnie.

Najczęściej kluczowe znaczenie mają:

• treść umowy deweloperskiej
• sposób określenia powierzchni użytkowej mieszkania
• dokumentacja projektowa budynku
• zastosowana norma obliczania powierzchni
• rzeczywista powierzchnia pod ściankami działowymi

Jeżeli analiza dokumentów pokaże, że:

• powierzchnia została obliczona nieprawidłowo lub
• w umowie zastosowano niedozwolone postanowienia umowne

właściciel mieszkania może dochodzić zwrotu nadpłaconej części ceny.

Ważna nowelizacja – weszła w życie w dniu 13 lutego 2026 r.

Dnia 13 lutego 2026 r. weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – tzw. ustawy deweloperskiej.

Kluczową zmianą jest dodanie art. 5a do ustawy. Przepis ten przewiduje, że cenę lokalu lub domu jednorodzinnego określa się jako iloczyn metrów kwadratowych ich powierzchni użytkowej oraz ceny za taki jeden metr. Powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie. Nowe przepisy obejmą wszystkie umowy zawierane po 13 lutego 2026 r.W praktyce oznacza to stosowanie przy obliczaniu metrażu obowiązkowo normy PN-ISO 9836.

Nowelizacja ma zakończyć sprzedaż powierzchni pod ściankami działowymi.

Dlaczego warto skonsultować sprawę z adwokatem?

Spory dotyczące metrażu mieszkań wymagają jednoczesnej analizy:

• dokumentów deweloperskich,
• norm technicznych,
• przepisów prawa konsumenckiego,
• orzecznictwa sądów.

Dla osoby, która na co dzień nie zajmuje się prawem, może to być trudne.

Rzetelna analiza pozwala odpowiedzieć na kluczowe pytania:

• czy w Twojej umowie mogą znajdować się klauzule niedozwolone,
• czy sposób liczenia powierzchni jest zgodny z normą,
• jaka może być wysokość roszczenia wobec dewelopera

W wielu przypadkach okazuje się, że różnica w powierzchni przekłada się na realne, roszczenie.

Podsumowanie

Powierzchnia pod ściankami działowymi w mieszkaniach to temat, który coraz częściej pojawia się w sporach z deweloperami.

Najważniejsze rzeczy, które warto zapamiętać:

• sposób liczenia powierzchni użytkowej mieszkania musi być zgodny z polskimi normami technicznymi,
• niektóre zapisy w umowie deweloperskiej mogą stanowić niedozwolone postanowienia umowne tzw. klauzule abuzywne
• w określonych sytuacjach właściciel mieszkania może dochodzić zwrotu części ceny lokalu,

Każda sprawa jest inna. Jeśli kupiłeś mieszkanie i masz wątpliwości dotyczące sposobu obliczenia jego powierzchni, warto to sprawdzić z adwokatem. Umów się na konsultację w Kancelarii Adwokackiej Joanny Gałdzewicz w Warszawie, która reprezentuje klientów w sporach z deweloperami.